Worum geht es bei der Entscheidung?
Das BGH-Urteil, das wir hier für Sie vorbereitet haben, war zuletzt vielfach in den Medien – wir nehmen es nun noch einmal genauer unter die Lupe und ordnen es für Sie ein.
Der Markt für frei verfügbare Wohnungen ist in Berlin durchaus überschaubar. Den Umstand der Wohnungsknappheit in der Hauptstadt wollte sich ein Mieter zunutze machen, der seit 2009 in einer Wohnung lebte und 460 Euro monatliche Kaltmiete bezahlte. Als er sich für längere Zeit im Ausland aufhielt, sah er seine Chance auf ein gutes Geschäft gekommen. Er untervermietete kurzerhand seine Wohnung für 962 Euro pro Monat. Seine Vermieterin setzte er von der Untervermietung jedoch nicht in Kenntnis. Als diese von der Untermietung erfuhr, kündigte sie unmittelbar den Mietvertrag und klagte auf Räumung der Mietsache.
Der Rechtsstreit wurde in erster Instanz vor dem Amtsgericht (AG) Charlottenburg verhandelt. In dieser Instanz erhielt der Mieter und Untervermieter vollständig Recht. Gegen diese Entscheidung legte die räumungsklagende Vermieterin Berufung zum Kammergericht (KG) Berlin ein. Dieses gab ihr vollständig im Berufungsurteil Recht. Gegen diese Entscheidung wiederum legte der ursprünglich beklagte Mieter und Untervermieter Revision zum BGH ein. In dieser Instanz befinden wir uns nun.
Welche Positionen vertreten die Parteien?
Der Mieter und Untervermieter ist der Ansicht, dass es ihm vollständig freistehe, wie er mit seiner gemieteten Wohnung verfahre. Es gäbe keine Bestimmung, die ihm eine Untervermietung nicht gestatte. Dass die Untermiete fast doppelt so hoch sei wie der eigentliche von ihm entrichtete Mietpreis, liege nicht an ihm, dem Mieter, sondern an der Nachfrage nach Wohnraum am Berliner Wohnungsmarkt.
Die klagende Vermieterin sieht die Rechtslage hier komplett anders. Ihrer Ansicht nach wird ihr Eigentum, die Mietsache, vom Mieter nicht gemäß des Vertragszwecks zu Wohnzwecken, sondern zu wucherähnlichen Rechtsgeschäften genutzt. Dies sei eine vom Mieter zu verantwortende Vertragsverletzung, welche die Räumungsklage rechtfertige.
Letzter Ansicht hat sich auch der BGH angeschlossen und der Räumungsklage stattgegeben.
Ist die Sache höchstrichterlich entschieden?
Hier hat der BGH, das höchste deutsche Gericht in Zivilsachen, in einem Revisionsverfahren abschließend entschieden. Es wird keine weitere Entscheidung in dieser Angelegenheit mehr geben.
Wie wirkt sich das Urteil am Ende auf die Verbraucher aus?
Dieses Urteil schafft Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für Verbraucherinnen und Verbraucher. Auch in Zeiten knappen Wohnraums ist es unzulässig ein regelrechtes „Geschäft“ aus der Untervermietung von Wohnungen zu machen.
Ist die Entscheidung gut?
Ja, Daumen uneingeschränkt nach oben. Für Vermieter einerseits ist es natürlich sehr gut. Sie können sich sicher sein, dass die von ihnen vermieteten Räumlichkeiten nicht „zum Profit anderer gemacht“ und gewinnbringend untervermietet werden dürfen. Auch aus Sicht von Untermieterinnen und Untermietern ist das Urteil äußerst zu begrüßen. Sie müssen sich nicht mehr davor fürchten, überhöhte Mietkosten für ihre zeitlich befristete Bleibe zahlen zu müssen.
Für Untervermieter kann das Urteil eventuell ungünstig sein. Die Geschäftsidee einer finanziell lukrativen Untervermietung gehört nach diesem Urteil wohl der Vergangenheit an.
Was kann der Verbraucher jetzt tun?
Verbraucherinnen und Verbraucher sollten dieses Urteil immer im Kopf haben, wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen. Die Untermiete hat sich immer an der tatsächlich gezahlten Miete zu orientieren und nicht an einem fiktiven „Ich wünsch mir was“-Betrag, der die Wohnungs-Not der Untermieter schamlos ausnutzt.
Wo ist das Urteil zu finden?
Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 hat das Aktenzeichen VIII ZR 228/23.
Stand: Februar 2026