Immobilienfinanzierung in der Niedrigzinsphase

Der Trend zum Immobilienerwerb wird durch die niedrigen Zinsen und durch Werbeslogans der Anbieterseite wie „Mieten war gestern“ angeheizt. „Schnell noch ein Sahnestück ergattern und quasi zum Nulltarif finanzieren“, lautet die Devise. Dies erhöht die Risikobereitschaft im Umgang mit Immobilienkrediten. Doch wo liegen die Risiken und wie lassen sich Fehler vermeiden?

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Haus aus Geldscheinen

Objektwahl: Welche Immobilie ist die richtige?

Wer eine Immobilie erwerben will und diese nicht vollständig bar bezahlen kann, geht langfristige finanzielle Verpflichtungen ein für die nächsten zehn bis 20 Jahre. Ist der Kredit dann noch nicht getilgt, muss meist über einen noch einmal so langen Zeitraum nachfinanziert werden. Daher lohnt es sich, schon bei der Auswahl der Immobilie mit Bedacht vorzugehen.

Ausstattung, Zustand und Lage sind nicht nur für die Wertentwicklung wichtig, sie sollten auch in einem vernünftigen Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Eine Orientierung bieten hier die Preisspiegel der Maklerverbände und der Marktbericht des örtlichen Gutachterausschusses.

Wer unter Zeitdruck überteuert kauft, riskiert Verluste bei einem späteren Verkauf der Immobilie. Zudem muss kostentreibend eine höhere Summe finanziert werden. Schließlich muss man eine nicht geplante Nachfinanzierung in Kauf nehmen, wenn wegen etwaiger Mängel, die vor dem Kauf übersehen wurden, unerwartete Zusatzkosten entstehen.

Tipp:

Nehmen Sie sich Zeit bei der Prüfung von Zustand und Ausstattung der in Frage kommenden Immobilien. Holen Sie den Rat von Sachverständigen, zum Beispiel Architekten und Bauingenieuren, ein. Nehmen Sie nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das Wohnumfeld mehrfach in Augenschein.

Was beim Wohnumfeld wichtig sein könnte, hängt von den persönlichen Vorlieben, den Lebensumständen und der Lebensplanung ab. Der eine möchte lieber idyllisch im Grünen wohnen, der andere schätzt kulturelle Angebote in der Nähe zur Wohnung. Wer Kinder im Haus hat, für den ist die Entfernung zu Kindergarten und Schule wichtig. Für Menschen jenseits der Lebensmitte gewinnt hingegen die Barrierefreiheit an Bedeutung. Generelle Empfehlungen zum Wohnumfeld lassen sich daher nicht geben.

Übrigens: In Niedrigzinsphasen steigt in der Regel die Nachfrage nach Immobilien. In der Folge steigen die Kaufpreise und die Finanzierungssummen, was einen möglichen finanziellen Vorteil aufgrund niedriger Zinsen zunichtemacht.

Eigenkapital: Es darf auch ein bisschen mehr sein

In den Baufinanzierungsberatungen der Verbraucherzentrale Hessen fällt auf, dass die im Allgemeinen empfohlene Mindesteigenkapitalquote von 20 bis 25 Prozent der Finanzierungssumme immer häufiger unterschritten wird. Diese Quote ist allerdings ohnehin nur eine Richtschnur. In Einzelfällen kann eine Eigenkapitalquote bis zu 40% sinnvoll sein. Wie viel Eigenkapital nötig ist, um finanzielle Risiken zu vermeiden, muss man für jede Finanzierung bei der Budgetplanung individuell bestimmen.

Viele Häuslebauer unterschätzen die Notwendigkeit einer ausreichenden Eigenkapitaldecke, nicht zuletzt auch wegen der aktuell günstigen Zinsen. Wer seine Immobilie mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz finanziert, muss in der Regel einige Nachteile in Kauf nehmen. Diese können zum Teil existenzbedrohend sein und den Traum von den eigenen vier Wänden platzen lassen:

  • Die Finanzierung ist durch erhöhte Risikozuschläge wesentlich teurer als mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz.
  • Verhandlungsspielräume bei den Bankgesprächen gibt es kaum.
  • Der durch die Risikozuschläge erhöhte Zinssatz führt zu einem höheren Kreditaufwand und in der Folge zu höheren Kreditraten und/oder einer längeren Finanzierungsdauer.
  • Die Zinsentwicklung lässt sich nicht vorhersehen. Es kann aber angenommen werden, dass auf eine Niedrigzinsphase irgendwann wieder eine Hochzinsphase folgt. Wer dann eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss mit einem höheren Finanzierungsaufwand rechnen. Dieser kann – je nachdem wie sich die Einkommensverhältnisse dann gestalten – die Fortsetzung der Finanzierung gefährden.
  • Bei hohen Kreditsummen fehlen finanzielle Spielräume. Eine höhere regelmäßige Tilgungsleistung oder Sondertilgungen, mit denen sich der Zinsaufwand reduzieren lässt, werden kaum möglich sein.
  • Bei zu geringem Eigenkapitaleinsatz kann es schon allein wegen einer möglicherweise zu hohen Zins- und Tilgungsrate bereits zu Beginn der Finanzierung zu finanziellen Engpässe kommen. Dieser Effekt wird noch verstärkt, wenn bei Bestandsimmobilien die Renovierungskosten höher ausfallen als geplant oder beim Neubau die Baukosten höher als kalkuliert angesetzt werden müssen.
  • Wer zu knapp kalkuliert und nicht ausreichend Reserven einplant, muss bei unerwarteten Ausgaben, veränderter Familienplanung oder Arbeitsplatzsituation damit rechnen, dass aus kurzfristigen Engpässen ernsthafte Finanzierungsprobleme entstehen.

Finanzielle Belastungsgrenze: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Das günstige Zinsniveau verführt zu der Annahme, dass die Zins- und Tilgungsrate problemlos bezahlt werden kann. Wer wissen will, wie hoch die monatliche Rate sein darf, muss seine monatlichen Einnahmen und Ausgaben genau kennen und gegenüberstellen.

Viele Kreditinstitute gehen bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit davon aus, dass die monatliche Rate nicht höher als 40% des Nettoeinkommens liegen soll. Das ist aber ein Durchschnittswert, der als Orientierung dient. Eine exakte Planung ist unumgänglich, denn jede Finanzierungsituation ist anders:

  • Familienstand, Lebensplanung, Arbeitsplatzsituation und Einkommensverhältnisse sind ausschlaggebend für die Planung.
  • Ausgabeverhalten, Spardisziplin und Reservebedarf fallen sehr unterschiedlich aus und sind deshalb nur individuell bestimmbar.

Hinweis:

Wer zum Beispiel gerne verreist oder den Kindern eine gute Ausbildung ermöglichen will, sollte auch diese Kosten in seine Budgetplanungen einbeziehen.

Persönliche Finanzierungsstrategie: Hohe Raten oder längere Laufzeit? 

Die persönliche Finanzierungstrategie bestimmt sich aus der Höhe der Kredittilgung und der Kreditlaufzeit. Je höher die Tilgung, desto niedriger die Zinskosten und desto kürzer die Kreditlaufzeit.

  

Tilgung: Wer nach Ablauf der Kreditlaufzeit keine hohen Restschulden haben möchte, vereinbart eine entsprechend hohe Tilgung. Das machen auch diejenigen, die die Immobilienfinanzierung bis zum Renteneintritt abgeschlossen haben wollen. In Niedrigzinsphasen sind mindestens 2 % empfehlenswert. Zudem sollte die Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen im Kreditvertrag vereinbart und nach Möglichkeit regelmäßig genutzt werden. Mehr Flexibilität bei der Rückzahlung lässt sich erreichen, wenn man im Vertrag vereinbart, dass der Tilgungssatz verändert werden kann. Die Höhe der Tilgung hängt entscheidend davon ab, wie hoch die individuelle finanzielle Belastungsgrenze ist.

Kreditlaufzeit: Im Zinstief ist es sinnvoll, sich die günstigen Zinsen langfristig zu sichern – eine möglichst lange Kreditlaufzeit ist also empfehlenswert. Dennoch fließen auch bei der Entscheidung über die Kreditlaufzeit individuelle Faktoren ein, wie zum Beispiel die Kredithöhe, die dauerhaft tragbare Tilgung sowie die insgesamt anvisierte Kreditlaufzeit. Wer höher tilgen kann, kann auch über eine kürzere Kreditlaufzeit von etwa zehn Jahren nachdenken. Wer keine höhere Tilgung schafft, setzt besser auf längere Kreditlaufzeiten. Übrigens: Immobiliendarlehen können nach Ablauf von zehn Jahren jederzeit unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten gekündigt und abgelöst werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.

Fazit

Wegen der aktuell niedrigen Zinsen sollte sich niemand zum Immobilienerwerb verleiten lassen. Wer Haus oder Wohnung erfolgreich finanzieren will, benötigt eine maßgeschneiderte Finanzierungsstrategie.

Weitere Informationen

Die Stiftung Warentest veröffentlicht regelmäßig Informationen zu Immobilienkrediten .

Beratungsangebote der Verbraucherzentrale Hessen

  • Die anbieterunabhängige Baufinanzierungsberatung der Verbraucherzentrale Hessen für Kauf- und Bauwillige kostet 150 €. Kürzere Beratungen zu bestehenden Finanzierungen kosten 25 € pro 15 Minuten. Terminvereinbarung montags bis donnerstags 10 bis 16 Uhr unter 069 972010-900.
  • Telefonische Beratung der Verbraucherzentrale Hessen zur Baufinanzierung dienstags 10 bis14 Uhr unter 0900 1 972011. 1,75 € pro Minute aus dem deutschen Festnetz; Mobilfunkpreise können abweichen.
  • Die Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung kostet pro Vertrag 70 €.
  • Ein wöchentlich aktualisierter Hypothekenzinsvergleich  kann für 5 € plus 2 € Versandkosten bei der Verbraucherzentrale Hessen bestellt werden.
  • Auskunfts- und Servicetelefon:
  • Informationen über das Beratungsangebot und das Beratungsstellennetz der Verbraucherzentrale Hessen unter (069) 972010 - 900.
  • Homepage: www.verbraucher.de
  • Der Ratgeber „Die Baufinanzierung“   kostet 16,90 € und ist in allen Beratungsstellen der Verbraucherzentrale Hessen erhältlich. Für zusätzlich 2,50 € kann er bestellt werden über Versandservice der Verbraucherzentralen, Himmelgeister Straße 70, 4225 Düsseldorf, Telefon (211) 3809-555, Fax: (0211) 3809-235, Email: ratgeber@vz-nrw.de.

Verfasser: Verbraucherzentrale Hessen e.V., Große Friedberger Str. 13-17, 60313 Frankfurt

Stand: August 2017