Als Rentner ins Ausland (II.) – nur ein Wunschtraum oder realisierbar?

Als „Ruheständler unter Palmen“ hegen Sie womöglich den Wunsch, sich ein schmuckes Eigenheim in Südeuropa oder in Florida zuzulegen? Dann haben Sie nicht nur das Problem des Immobilienerwerbs, sondern im Zweifel auch das der Finanzierung zu lösen. Im zweiten Teil unseres Beitrags sollen daher die Themenschwerpunkte Steuern, Abgaben, Gebühren sowie Immobilienerwerb und -finanzierung näher beleuchtet werden

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Holzhaus auf Pfählen im Meer

Auch für Teil II der Serie gilt, dass auf die angesprochenen, weitreichenden und komplexen Themengebiete hier nur sehr begrenzt und ohne Gewähr auf Vollständigkeit der Informationen oder Aktualität der Rechtslage Stellung genommen werden kann. Vorrangiges Ziel dieses Beitrags ist – wie von Teil I - Sie zunächst für mögliche Probleme und Fallstricke zu sensibilisieren und Sie auf weiterführende Informationsangebote und nützliche Adressen aufmerksam zu machen. Bitte informieren Sie sich umfassend dort sowie bei den zuständigen Behörden und Institutionen im In- und Ausland, und nehmen Sie im Falle sprachlicher Defizite (wer versteht schon perfekt „Amtsfranzösisch“?) unbedingt die Hilfe vertrauenswürdiger Personen oder Berater in Anspruch.

Steuern, Abgaben, Gebühren

Wenn Sie geglaubt haben sollten, dass Ihnen dieses Thema im Ruhestand und im Ausland erspart bleiben würde, dann irren Sie – leider. Viele ausländische Steuern, Abgaben und Gebühren sind in Deutschland völlig unbekannt und schlagen unter Umständen finanziell erheblich zu Buche. Andere Steuern wie die Einkommensteuer sind international üblich, in einigen Ländern liegen sie über, in anderen unter unseren Regelsätzen.

Beispiel: Einkommensteuer. In der Regel müssen Sie Ihre sämtlichen Einkommen, die Sie im Ausland durch abhängige (nicht-selbständige) Erwerbstätigkeit erwirtschaften, oberhalb gewisser Freibeträge dort versteuern. Ausnahme: wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz weiterhin in Deutschland haben und sich im Ausland höchstens 183 Tage aufhalten, kann Ihr Einkommen auch in Deutschland versteuert werden. Einkommen aus freiberuflicher (=selbständiger) Tätigkeit im Ausland müssen stets auch dort versteuert werden. Auch Mieteinnahmen zählen hierzu.

Für Länder, mit denen es ein so genanntes Doppelbesteuerungsabkommen gibt (Beispiel: Frankreich), gilt: Sie müssen für ein Einkommen nicht in zwei Ländern Steuern zahlen. Ausnahmen gelten für so genannte „Grenzgänger“ (Personen mit Wohnsitz in einem und mit Arbeitsstelle im anderen Land). Näheres hierzu finden Sie auf den einschlägigen Seiten im Internet, z.B. unter http://www.grenzgaenger-forum.de/forum/.

Das heißt, Ihre Rente, die Sie aus Deutschland beziehen, versteuern Sie in Deutschland (Ausnahme Frankreich: seit 2016 werden dort auf Ihr deutsches Renteneinkommen französische Steuern fällig (s. u.)). In Fällen „gemischter Einkommen“ aus Deutschland (bspw. Rente) und im Sitzland (Erwerbstätigkeit, Vermietung) bedeutet das auch, dass Sie unter Umständen zwei Steuererklärungen anfertigen und abgeben müssen. Aber zum Trost sei gesagt, dass in einigen Ländern die Steuererklärung viel einfacher zu erstellen ist als die deutsche.

Auskünfte, wie sich die steuerliche Situation für Sie im konkreten Fall darstellt, erteilt das für Rentner mit Wohnsitz im Ausland zuständige Finanzamt Neubrandenburg (http://www.finanzamt.brandenburg.de/ sowie http://www.finanzamt-rente-im-ausland.de/).

Andere Länder, andere Sitten…

Zwei Beispiele aus Frankreich: die Wohnsteuer – „taxe d’habitation“ – ist in Deutschland unbekannt. Jeder, der in Frankreich Wohneigentum besitzt, muss die „taxe d’habitation“ entrichten, egal ob man ständig in seiner (selbstgenutzten) Immobilie wohnt oder nicht. Die von Deutschland bekannte Grundsteuer – „taxe foncière“ – gibt es dort auch, und sie muss zusätzlich zur Wohnsteuer bezahlt werden. Allerdings kann sie im Einzelfall deutlich teurer ausfallen als in Deutschland. Ausführliche Informationen zum Thema finden Sie in dem Buch „Alltag in Frankreich. Auswandern, leben und arbeiten“ (vgl. Quellenverzeichnis am Ende des Beitrags).

Wohnen / Immobilien

Erinnern Sie sich noch an Ihren letzten Urlaub in Südfrankreich? Hatten Sie sich nicht sofort in das schnuckelige Häuschen verliebt, mit dem verlockenden Schild im Fenster „à vendre“ (zu verkaufen), mit dem blauen Pool hinterm Haus…und war da nicht der wundervoll duftende Jasmin, der hübsche Oleander und diese süße, kleine Palme im Vorgarten? Vorsicht!!! Lassen Sie sich bei Ihrer Suche nach dem passenden Altersruhesitz im Ausland nicht (nur) von Emotionen leiten und/oder von Äußerlichkeiten blenden, sondern lassen Sie Ihren Verstand walten, den Sie ja auch benutzt haben als Sie sich kühl rechnend ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung in Deutschland zugelegt haben!

Bleiben Sie nüchtern!

Betrachten Sie die Dinge nüchtern, fahren Sie am besten erst mal zurück nach Hause und kommen Sie zu einer anderen Jahreszeit wieder. Warum? In der Regel wirkt im Winter Ihre vom Sommer in Erinnerung gebliebene, duftgeschwängerte Traumwelt mit quirligem südländischen Leben oft ganz anders: beispielsweise sind die meisten Küstenregionen zwischen November und Februar oft menschenleer. In einer Appartementanlage mit 20 Wohneinheiten sind Sie in dieser Zeit möglicherweise der einzige Bewohner. Das ist nicht jedermanns Sache.

Im Hinterland wechselt mit den Jahreszeiten die Einwohnerdichte zwar nicht so extrem, aber wenn sich das Objekt Ihrer Begierde nicht gerade in einer größeren Gemeinde oder einer Stadt befindet, können die Wintermonate auf dem Lande schon sehr einsam werden. Schauen Sie sich das Umfeld und die Infrastruktur genau an: häufig wohnt der nächste Nachbar ein ganzes Stück weit weg, zum nächsten Supermarkt, zur Bank, zum Arzt, zur Autowerkstatt etc. sind es vielleicht mehrere Kilometer zu fahren. Außerhalb der Saison sind zudem viele Restaurants und Cafés geschlossen und das nächste Krankenhaus ist unter Umständen mehr als eine Autostunde entfernt – wollen Sie sich darauf einlassen? Denken Sie daran, dass Sie plötzlich (ernsthaft) krank oder pflegebedürftig werden könnten.

Katastrophen und Krabbeltiere

Können Sie sich an die Fernsehbilder von Waldbränden und Überflutungen in einigen Teilen Südeuropas erinnern? Häufig wiederkehrende Naturkatastrophen sind in bestimmten Regionen unseres Planeten nicht unüblich. Ende September 2014 wurde Südfrankreich von einem schweren Unwetter mit sintflutartigen Überschwemmungen heimgesucht. Tausende Bewohner der Region mussten evakuiert werden. In Portugal wüteten im Juni 2017 heftige Waldbrände, die furchtbare Sach- und Personenschäden verursachten. Informieren Sie sich daher unbedingt vor Ort über Vorfälle dieser Art in den vergangenen Jahren. Verkohlte Baumreste in der Umgebung oder Wasserränder an Häuserfassaden sprechen ebenfalls eine eindeutige Sprache…seien Sie misstrauisch, wenn Verkäufer oder Makler Ihnen auf Nachfragen ausweichend antworten oder keine Gutachten (beispielsweise „Etat des risques naturels et technologiques“) präsentieren.

Auch Schädlinge wie Termiten haben schon so manchen Traum vom Landhaus in Frankreich im Wortsinn in sich zusammenstürzen lassen – diese Tierchen befallen sämtliches Holz im Haus, definitiv ein Fall für die Totalsanierung. Lassen Sie sich daher immer „Termitenfreiheit“ bescheinigen und/oder ziehen Sie einen Gutachter zu Rate.

Pool oder Jauchegrube?

Sie wollen einen Pool? Vermutlich wollen Sie einen Pool! Und viele Immobilien in südlichen Gefilden werden auch mit Pool angeboten, aber denken Sie daran: Pflege und Unterhalt sind aufwendig und nicht billig, und alle paar Jahre ist eine Sanierung von Becken und Technik fällig. Das gilt selbstverständlich auch für Eigentümergemeinschaften von Appartementanlagen. Hat das angebotene Haus oder die Wohnanlage keinen Pool, ist das unter Umständen mehr Segen als Fluch und außerdem ein gutes Argument für Sie, den Kaufpreis zu drücken.

Gar nicht selten sind auch heute noch Häuser auf dem Lande – vor allem in Frankreich – nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen. Bedeutet: eine Klär- oder Sickergrube („fosse septique“) befindet sich auf dem Grundstück, meist nahe beim Haus. Diese muss nicht nur bestimmten, neuen gesetzlichen Anforderungen genügen (was leider oft nicht der Fall ist), sondern auch regelmäßig geleert und gewartet, schlimmstenfalls nach Haus- und Grundstückserwerb komplett saniert werden. Ein teures „Vergnügen“. Das alles stinkt zum Himmel, meinen Sie?

Zu Risiken und Nebenwirkungen…

In jedem Fall sollten Sie daher die oben genannten, beispielhaft aufgeführten „Risiken und Nebenwirkungen“ als Anregung aufgreifen und unbedingt noch weitere Überlegungen vor einer Entscheidung anstellen bzw. dem Verkäufer die entsprechenden Fragen stellen. Nehmen Sie im Zweifel die Dienste eines neutralen Gutachters in Anspruch, sein Honorar ist gut investiertes Geld. Und lassen Sie sich vor Vertragsabschluss alle Unbedenklichkeitsbescheinigungen, Zertifikate etc. vorlegen. Sprechen Sie vor Ort mit dem Bäcker, dem Metzger, der Kassiererin im Gemischtwarenladen „um die Ecke“ über örtliche Besonderheiten…Sie werden erfahren was Sie sonst noch wissen sollten. Und ein Auskunftsersuchen im örtlichen Rathaus („Mairie“) vor Vertragsabschluss zu stellen ist ebenfalls sehr zu empfehlen.

Drum prüfe wer sich ewig bindet

Keinesfalls sollten Sie zum Beispiel in Frankreich vorschnell einen Vorvertrag („compromis de vente“) unterschreiben! Anders als in Deutschland muss dieser dort nicht im Beisein eines Notars geschlossen werden, aber er ist trotzdem rechtlich bindend. In der Regel wird der compromis de vente vom Makler oder einem Notar ausgestellt oder unbeglaubigt zwischen Verkäufer und Käufer schriftlich niedergelegt. Im Vorvertrag sollten unbedingt Bedingungen für den Vertragsrücktritt („conditions suspensives“) aufgeführt werden – also zum Beispiel für den Fall, dass Sie von Ihrer Bank keinen Kredit bekommen. Dann haben Sie ein 7-tägiges Widerrufsrecht, das in dem Moment in Kraft tritt, wenn Sie das unterschriebene Schriftstück per Einschreiben bekommen haben. Bei Vertragsabschluss müssen Sie zehn Prozent der Kaufsumme als Anzahlung per Scheck (ausgestellt auf den Notar oder Makler, nie auf den Verkäufer!) bezahlen – eine hübsche Summe Geldes, die Sie einplanen müssen. Und abschreiben können, wenn Ihr Rücktrittsgrund nicht in den conditions suspensives aufgeführt wurde, Sie die Widerrufsfrist versäumen, oder Sie es sich später - warum auch immer - anders überlegen sollten. Diese „Vertragsstrafe“ zahlt übrigens auch der Verkäufer, wenn er seinerseits von seiner Verkaufsabsicht zurücktritt.

Die eigentliche Verkaufsurkunde (acte authentique de vente) muss indes von einem Notar (der nicht zwingend aus der Gegend Ihres zukünftigen Wohnsitzes kommen muss) ausgestellt werden.

Einen Tipp, den Sie bei allen Verträgen unbedingt beherzigen sollten: unterschreiben Sie nichts, das Sie nicht hundertprozentig verstehen oder verstanden haben! Nehmen Sie gegebenenfalls die Hilfe von Freunden oder vertrauenswürdigen Personen in Anspruch, die der Landessprache mächtig sind!

Finanzierung und Kredite

Falls Sie die Möglichkeit haben, Ihre Wunschimmobilie ohne Fremdfinanzierung bezahlen zu können, sollten sie das tun. Denn die Immobilienfinanzierung im Ausland (am Beispiel Frankreich) weicht nicht selten von den Gepflogenheiten deutscher Kreditinstitute ab. So ist der Beleihungswert meist geringer, da anders als in Deutschland keine Grundbucheintragung erfolgen muss. Die Eigenkapitalquote sollte bei rund 20% liegen. Und die Rate sollte nie mehr als ca. ein Drittel des monatlich zur Verfügung stehenden Haushaltsnettoeinkommens betragen. Sollten Sie all diese Bedingungen erfüllen können, vergleichen Sie die Zinsen mit denen der (wenigen) deutschen Kreditinstitute, die Auslandsfinanzierungen vornehmen. Diese können – obwohl in der Regel höher als bei inländischen Hypothekendarlehen – dennoch unter denen der ausländischen Banken liegen.

In Teil III dieser Serie erfahren Sie, was es beim Umzug ins Ausland und letztlich zum Thema Erbrecht zu bedenken gibt.

Quellen und weitere Informationen:

  • Gebel, K.; Immobilienerwerb in Frankreich. Interna Verlag (2012), 228 S.
  • Kirner, O., Macor, K.; Frankreichimmobilien; 6. Aufl., (2013), Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilen e. V. (Hrsg.), 184 S.
  • Kother, A.: Alltag in Frankreich. Auswandern, leben und arbeiten. 1. Aufl. (2011), Conbook Medien GmbH, 349 S.

Lesen Sie in der Fortsetzung Als Rentner ins Ausland – nur ein Wunschtraum oder realisierbar? Teil III

  • Umzug ins Ausland 
  • Erbrecht im Ausland

Stand: Juni 2017