Time-Sharing – preiswerte Ferienwohnungen oder teure „Wolkenkuckucksheime“?

Wer findet die Vorstellung nicht verlockend, an schönen und zum Teil exklusiven Reisezielen regelmäßig und preiswert seine Ferien verbringen zu können, dabei flexibel zu bleiben und keine eigene Immobilie erwerben zu müssen? Genau das versprechen viele Anbieter von so genannten Time-Sharing-Produkten. Aber Time-Sharing birgt hohe finanzielle Risiken. Deshalb Vorsicht! Nur wenige Angebote halten, was sich potenzielle Interessenten davon versprechen.

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Ferienwohnungen

Was ist Time-Sharing?

Time-Sharing steht für zeitlich befristete Ferienwohnrechte in Ferienimmobilien oder Ferienressorts. Auch sogenannte Ferienclub-Mitgliedschaften verfolgen einen ähnlichen Ansatz. Mit dem Erwerb so genannter „Ferienaktien“ erhält man Zugang zu Ferienunterkünften in vielen Regionen der Welt. Die Länge des möglichen Aufenthaltes bemisst sich an der Anzahl der gekauften „Aktien“ beziehungsweise Wohnrechte und ist abhängig von der Lage der Appartements und dem Komfort der Anlagen sowie der jeweiligen Reisezeit. Bedeutet: Je begehrter das Reiseziel, je besser die Lage der Ferienwohnung innerhalb der Immobilie ist und je eher die Reisezeit in die Hochsaison fällt, desto mehr Kapitaleinsatz ist pro Zeiteinheit erforderlich und umgekehrt.

Gehen Sie keinem Drücker auf den Leim!

In vielen Urlaubsregionen begegnet man ihnen: Den Drückerkolonnen an Stränden und in Fußgängerzonen, die Urlauber mit dubiosen Gewinnversprechen, Einladungen zu Informationsveranstaltungen oder "Gratis-Ausflügen" an Orte locken, wo bestens geschultes Verkaufspersonal auf sie wartet. Nach den aktuellen europäischen Rechtsvorgaben muss die Einladung zu derartigen Werbe- und Verkaufsveranstaltungen zwar den Zweck und die Art der Veranstaltung deutlich angeben. Dennoch wird davor gewarnt, sich in Verkaufsgespräche verwickeln und sich zur Unterschrift unter einen viele tausend Euro teuren Vertrag drängen zu lassen, der nicht selten kaum etwas von dem enthält was mündlich versprochen wurde.

Nicht unter Zeitdruck entscheiden

Verbraucher sollten sich keinesfalls durch zeitlich begrenzte Rabattversprechen oder ähnliches zu einer übereilten Vertragsunterzeichnung verleiten oder anderweitig unter Druck setzen lassen. Schließlich handelt es sich bei Time-Sharing um eine finanziell anspruchsvolle Investition und/oder um eine langfristige Bindung an ein Urlaubsprodukt.

Nur „was man schwarz auf weiß besitzt, kann man getrost nach Hause tragen“, das wusste schon Goethe. Diese Weisheit sollte man ganz besonders beim Abschluss von Time-Sharing-Verträgen im Hinterkopf haben. Denn juristisch betrachtet hat man nichts in der Hand, wenn die vollmundigen und teils unseriösen Versprechen der Verkäufer nicht schriftlich im Vertrag niedergelegt sind. Ärger und Frust sind sonst vorprogrammiert.

Hinweis: Natürlich gibt es auch seriöse Anbieter in diesem Segment. Time-Sharing-Anbieter müssen nach europäischem Recht bereits vor der Vertragsunterzeichnung anhand vorgeschriebener Formblätter umfassend informieren und müssen diese Informationen auch in der Sprache des Käufers zur Verfügung stellen.

Inflationäre Zusatzkosten

Unabhängig davon, ob beispielsweise definierte Wohnrechte für bestimmte Ferienanlagen erworben oder „Ferienaktien“ auf Basis eines Punktekontingentes gekauft werden können – all diesen Modellen ist gemeinsam, dass neben den Kosten für die Wohnrechte auch nicht unerhebliche Nebenkosten einkalkuliert werden müssen.

Die für Instandhaltung und Verwaltung der Ferienimmobilien entstehenden Kosten werden vom Betreiber auf die Anteilseigner abgewälzt. Diese zusätzlich zu den Einstandskosten meist jährlich zu entrichtenden Gebühren können sich über die Jahre hinweg - oft entkoppelt von der üblichen Inflationsrate - zu beachtlichen Beträgen steigern. Die Gebühren sind in der Regel unabhängig davon zu zahlen, ob man das Wohnrecht in Anspruch nimmt oder nicht. Wer also auch mal eine Pauschalreise machen möchte anstatt in seine Ferienwohnung zu fahren, muss die Verwaltungsgebühr trotzdem zahlen.

Einen kleinen Trick, wie man dieser Gebührenfalle zumindest vorübergehend entkommen kann, wollen wir an dieser Stelle verraten: Es gibt Gesellschaften, die ihren Anteilseignern oder Mitgliedern die Möglichkeit einräumen, gegen Zahlung einer Bearbeitungsgebühr die „Aktien“ beziehungsweise Mitgliedschaft vorübergehend ruhen zu lassen. In dieser Ruhephase muss keine Jahresgebühr bezahlt werden, aber man erhält für die Auszeit auch keine „Wohnpunkte“ gutgeschrieben. Allerdings kann man vertragsabhängig nur eine gewisse Zeit mit der Zahlung aussetzen und wird danach erneut mit der vollen Gebühr zur Kasse gebeten. Je nach Geschäftsbedingungen kann man sich nach Ablauf einer bestimmten Auszeit von dem Timesharing-Produkt auch endgültig trennen und die Anteile an die Betreibergesellschaft zurückgeben. Dabei muss aber damit gerechnet werden, dass beim "Rückkauf" nur ein Bruchteil des ursprünglich gezahlten Einstandspreises zurückerstattet wird.

Zu beachten ist auch, dass die Verwaltungskosten für den Fall, dass die Betreibergesellschaft ihren Sitz außerhalb des Euro-Wirtschaftsraumes hat, einem Wechselkursrisiko unterliegen. Hinzu kommt, dass am Urlaubsort eine in lokaler Währung zu zahlende Nebenkostenpauschale für die Betriebskosten (Wäsche, Wasser, Strom, lokale Gebäudebewirtschaftung etc.) berechnet wird. Diese Nebenkosten sind ortsabhängig und können beträchtlich sein.

Zählt man sämtliche Zusatzkosten zusammen und rechnet noch die Kosten für An- und Abreise sowie die Verpflegung vor Ort hinzu, kommt man schnell auf einen Betrag, der dem Preis einer All-Inclusive-Pauschalreise entspricht. Positiv zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, dass einige Gesellschaften Ressorts an besonders exponierten Standorten betreiben, sehr hochwertig ausstatten und die Anlagen erstklassig pflegen. Insofern kann in bestimmten Fällen Timesharing durchaus eine den Preis werte Alternative zu konventionellen Reisen sein.

Und was ist mit der versprochenen Flexibilität?

Leider stellt sich oft heraus, dass ausgerechnet zur gewünschten Zeit und am gewünschten Ort kein Appartement zur Verfügung steht. Begehrte Ferienwohnungen an exklusiven Orten wie beispielsweise auf Sylt oder an der Côte d’ Azur sind davon ebenso betroffen wie Appartements in begehrten Metropolen wie London, Berlin oder Paris. Dies trifft vor allem jene Anteilseigner, die nicht langfristig – oft viele Monate im Voraus – planen und reservieren können. Insofern ist es mit der beim Verkaufsgespräch oder in den Hochglanzprospekten gepriesenen Flexibilität oft nicht weit her. Dann müssen die Anteilseigner auf weniger beliebte Ressorts oder auf andere Zeiten ausweichen, was für Berufstätige oder für Familien mit schulpflichtigen Kindern schon schwierig werden kann.

Kommt man aus einem Time-Sharing-Vertrag wieder raus?

Früher oder später kommt der Zeitpunkt, an dem das Modell für den Anteilseigner nicht mehr wirtschaftlich und/oder nutzergerecht erscheint, sei es aus beruflichen, gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen. Was also tun? Anteile verkaufen! Das ist vermutlich der erste Gedanke, der einem in den Sinn kommt – nur leider erweist sich dies nicht selten als Trugschluss. Wer „Ferienaktien“ oder Wohnanteile verkaufen möchte, stößt auf Schwierigkeiten. Es existiert nämlich kein regelrechter Markt für Wohnrechte oder „Ferienaktien“. Anders als bei jeder beliebigen, an der Börse gehandelten Aktie können die „Ferienaktien“ auf diese Weise nämlich nicht zu Geld gemacht werden. Bleibt nur die Hoffnung, dass die Betreibergesellschaft die Aktien zurück kauft (siehe oben) oder man einen privaten Interessenten findet, was jedoch in beiden Fällen meist mit deutlichen finanziellen Verlusten verbunden ist.

Bestimmte Verträge schließen sogar eine Kündigung aus. Hier gilt es bei Vertragsabschluss ganz genau hinzuschauen, denn einige Verträge lassen bezüglich der Ausstiegs- oder Kündigungsmöglichkeiten vieles im Unklaren.

Ist Time-Sharing in Zeiten geringer Zinsen eine gute Geldanlage?

In Anbetracht der unkalkulierbaren jährlich zu zahlenden Zusatzkosten und der zweifelhaften Wiederverkaufsmöglichkeiten eher nicht. Für den Gegenwert der notwendigen Anfangs-Investitionen sowie der laufenden Kosten kann man – über die Jahre gerechnet – in der Regel auch gleichwertige oder sogar luxuriösere Pauschalurlaube verbringen. Selbst „Ferienaktien“ sind, was die Geldanlage betrifft, keine gewinnträchtige Investition. Sie werfen weder eine Dividende ab, noch werden sie an der Börse gehandelt und erfahren somit auch keine echte Wertsteigerung. Im Gegenteil: Im ungünstigsten Fall muss man – wenn ein Verkauf überhaupt gelingt – mit deutlichen Verlusten rechnen.

Aufpassen sollten Time-Sharing-Interessenten bei Vertragsabschluss, welche Partner neben dem Verkäufer noch aufgeführt sind. Dies können andere Firmen oder auch Treuhänder sein, wobei sich auch Fachleuten oft nur schwer erschließt, in welcher Beziehung diese zueinander stehen. Übrigens: Im Falle eines Konkurses der Betreibergesellschaft ist man nicht vor finanziellen Verlusten geschützt! Und was oft falsch verstanden wird: Sie sind als Time-Sharing-Kunde bis auf ganz wenige Ausnahmen nicht Miteigentümer an den Ferienimmobilien!

Unterliegen die Ferienwohnrechte dem deutschen Reiserecht?

Nein. Denn anders als bei einer gebuchten Pauschalreise, bei der Verbraucher durch das deutsche Reiserecht geschützt sind, hat man beim Time-Sharing keine Möglichkeit der Preisminderung oder Anrecht auf Schadenersatz. Die teilweise kompliziert gestalteten Verträge lassen oftmals kaum erkennen, wer im Zweifels- bzw. Reklamationsfall Ansprechpartner am Reiseziel ist. Auch im Falle eines Konkurses der Betreibergesellschaft besteht keine Insolvenzversicherung.

Fazit

  • Lassen Sie sich nicht mit dubiosen Versprechungen in Time-Sharing-Verkaufsveranstaltungen locken.
  • Hinterfragen Sie alle Angaben kritisch. Lassen Sie sich alle Versprechungen schriftlich bestätigen.
  • Leisten Sie keine Unterschrift unter Zeitdruck.
  • Informieren Sie sich möglichst vor Vertragsabschluss über Ihre europaweit geregelten und geltenden Verbraucherrechte. So sind beispielsweise für Verträge über langfristige Urlaubsprodukte wie Ferienclubmitgliedschaften bestimmte Zahlungsmodalitäten zwingend festgeschrieben, und ab der zweiten Jahresrate besteht ein Kündigungsrecht seitens des Verbrauchers.
  • Für Verträge im Ausland gilt: Vereinbaren Sie schriftlich die Geltung des deutschen Rechts für Teilzeit-Wohnrechte sowie einen deutschen Gerichtsstand.
  • Niemals Anzahlungen oder Kautionszahlungen leisten!
  • Sollten Sie voreilig Ihre Unterschrift unter einen Time-Sharing-Vertrag gesetzt haben und dies bereuen, widerrufen Sie umgehend per Einschreiben mit Rückschein den Vertrag. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsunterzeichnung und Aushändigung der Vertragskopie.
  • Holen Sie sich gegebenenfalls rechtliche Beratung ein, wenn es Probleme gibt, die Sie nicht alleine lösen können, beispielsweise durch das EVZ Deutschland (Link unten).

Stand: Juni 2018