Mieter aufgepasst bei Verjährungsfristen

Vom Gesetz her endet die Verjährungsfrist für Schadensersatz nach Beendigung des Mietverhältnisses nach sechs Monaten. Ist eine im Mietvertrag vereinbarte längere Verjährungsfrist rechtwirksam?

RS9723_Stift Formular Schluessel © RRF - Fotolia.com_.jpg

Mietvertrag

Dies schreibt unser Redaktionsmitglied, Ass.iur. Nikolai Schmich, LL.M., in seiner Kolumne „Ihr gutes Recht“. Hier informiert er über aktuelle Gerichtsentscheidungen. Er beantwortet dabei die wichtigsten Fragen.

Worum geht es bei der Entscheidung?

Eine Mieterin (Beklagte) hatte im Jahr 2003 beim Vermieter (Kläger) in Berlin eine Wohnung gemietet. Das Mietverhältnis endete im Dezember 2014 und die Beklagte gab die Mietsache Ende 2014 an den Kläger zurück. Dieser entdeckte einige Mängel und machte erst mit im Oktober 2015 zugestellter Klage einen Sachschaden in Höhe von 16.000 Euro geltend, dessen Ausgleich die Beklagte verweigert.

Das Mietvertragsformular sah vor, dass die Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht – wie üblich und in § 548 Abs. 1 BGB geregelt – nach sechs Monaten sondern deutlich später verjähren sollten.

Welche Positionen vertreten die beteiligten Parteien?

Die Beklagte vertritt hier die Auffassung, dass eine Verlängerung der Verjährung im Mietvertragsformular nicht rechtens sei und der vom Gesetzgeber zugunsten der Mieter gewählten kurzen sechsmonatigen Verjährung widerspreche. Da die Verlängerung der Verjährung nach ihrer Rechtsauffassung nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB (unangemessene Benachteiligung) unwirksam ist, erhebt sie die Einrede der Verjährung. Sie äußert sich gar nicht mehr dazu, ob Ansprüche wirklich bestehen, da diese ohnehin verjährt wären.

Der Kläger ist hier ganz anderer Auffassung. Er äußert sich umfassend zu den aufgetretenen Schäden und dass diese alleine durch die Beklagte entstanden sein können. Außerdem habe man ja vertraglich einvernehmlich die Verlängerung der Verjährung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis geregelt. Dies gelte natürlich auch für die Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter, so dass von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gar nicht die Rede sein kann.

Der Bundesgerichtshof hat sich hier auf die Seite der Beklagten geschlagen und die Klage wegen Verjährung etwaiger Ansprüche des Klägers gegen die Beklagte abgewiesen. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine Verlängerung der Verjährungsdauer im Miet-vertragsformular (wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam ist.

Ist die Sache höchstrichterlich entschieden?

Ja, hier hat der Bundesgerichtshof letztinstanzlich entschieden.

Wie wirkt sich die Entscheidung am Ende auf die Verbraucher aus?

Mieter können sich künftig darauf verlassen, dass Vermieter ab sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig keine berechtigten Ansprüche gegen sie mehr erheben können.

Ist das Urteil gut?

Ja, uneingeschränkt Daumen nach oben. Hier werden die Rechte des Mieters gegenüber dem Vermieter gestärkt, indem es letzteren untersagt wird, eine Verlängerung der gesetzlich vorgesehenen und dem Interesse des Mieters dienenden kurzen Verjährung im Mietvertragsformular vorzunehmen.

Was kann der Verbraucher jetzt tun?

Sollten sechs Monate seit Beendigung des Mietverhältnisses verstrichen sein, ohne dass der Vermieter Ansprüche gegen ihn klageweise erhebt, so kann sich der Mieter grundsätzlich auf der sicheren Seite wähnen. Ab dann können regelmäßig keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen ihn geltend gemacht werden. Sollte dies wider Erwarten dennoch der Fall sein, so kann sich der Mieter jedenfalls auf Anspruchsverjährung berufen. Denn, so der BGH, die Verjährungsverlängerung im Mietvertragsformular ist unwirksam (vgl. § 307 Abs. 1 BGB).

Wo ist das Urteil zu finden?

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.11.2017 hat das Aktenzeichen VIII ZR 13/17.

Höchstrichterlich.

Stand: November 2017

Nikolai Schmich

Nikolai Schmich